房企忙“過(guò)冬”：減少投資 加快銷售
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2018-09-25 16:57
樓市調(diào)控與融資收緊雙重壓力下，控投資、快回款的發(fā)展策略，已然成為下半年房企們的普遍共識(shí)。但前景，是否樂(lè)觀？
“銷售難度在逐漸加大，如果沒(méi)有放松調(diào)控的政策，銷售難度還會(huì)持續(xù)下去，去化率的難度也會(huì)提高。”萬(wàn)科投資者關(guān)系總監(jiān)趙旭翔舉例稱，萬(wàn)科8月份當(dāng)月去化率為47%，平均認(rèn)購(gòu)時(shí)間是半個(gè)月，如果半個(gè)月不能賣到30%就已經(jīng)是較差了。
融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌也在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)，人們的購(gòu)買預(yù)期也會(huì)發(fā)生變化，其實(shí)8月份看，很明顯的購(gòu)買預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，因此融創(chuàng)也會(huì)非常謹(jǐn)慎。
土地獲取方面，在業(yè)內(nèi)素以穩(wěn)健著稱的中海，在今年8月喊出“寧愿錯(cuò)失一些機(jī)會(huì)，也不想投錯(cuò)幾塊地”的發(fā)展口號(hào)。中國(guó)海外發(fā)展有限公司董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)坦承，目前我們對(duì)市場(chǎng)保持高度謹(jǐn)慎的態(tài)度，現(xiàn)在的政策處于高度多變期，隨時(shí)都有可能出下一步新的政策，所以謹(jǐn)慎投資是很必要的。
“據(jù)我們了解，現(xiàn)在有幾家超大型房企內(nèi)部已經(jīng)暫停拿地了。一方面是有相當(dāng)一部分城市的地價(jià)已經(jīng)明顯下降，開(kāi)發(fā)商存在買漲不買跌的觀望心理；另一方面則是開(kāi)發(fā)商手中能動(dòng)用的資金也比較少。”華南一家房企中層告訴時(shí)代周報(bào)記者，所以無(wú)論是從投資策略還是現(xiàn)金流管理上講，企業(yè)都不敢大規(guī)模投資。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也告訴時(shí)代周報(bào)記者，房企不應(yīng)再奢望未來(lái)的市場(chǎng)還會(huì)有高增長(zhǎng)。平穩(wěn)的市場(chǎng)，反而有利于企業(yè)做好戰(zhàn)略規(guī)劃、調(diào)整資源分配、爭(zhēng)取均衡發(fā)展。歐陽(yáng)捷建議，在拓展方面，房企應(yīng)該緩拿地、拿對(duì)地、拿好地，便宜的土地永遠(yuǎn)可以拿。“融資方面，房企可以通過(guò)設(shè)立地產(chǎn)基金等多種形式，爭(zhēng)取相對(duì)便宜的資金，降低融資成本。”歐陽(yáng)捷續(xù)稱，在保證產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持資金高周轉(zhuǎn)策略，加快資金回籠，確保企業(yè)現(xiàn)金流安全。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱也認(rèn)為，今年三四季度房企最重要的兩個(gè)策略：一個(gè)是控投資，減少投資；一個(gè)是快回款，加快銷售。
控制投資
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月末，全國(guó)已發(fā)生土地流拍807宗，累計(jì)流拍建筑面積達(dá)7954萬(wàn)平方米，是去年同期數(shù)額的7.3倍。
土地流拍現(xiàn)象明顯增多，是否是市場(chǎng)下行的信號(hào)？歐陽(yáng)捷告訴時(shí)代周報(bào)記者，這恰是土地財(cái)政無(wú)法割舍、土地市場(chǎng)趨于理性的寫照。“根據(jù)我們的調(diào)研情況來(lái)看，87%的土地流拍項(xiàng)目都在三四線城市。房企在上述城市的土地儲(chǔ)備相對(duì)充裕，已經(jīng)不急于拿地，希望等待相對(duì)較低的地價(jià)水平。”歐陽(yáng)捷表示，但政府自降地價(jià)的意愿還不強(qiáng)烈，畢竟很多城市房?jī)r(jià)已到高位，地價(jià)太低，將無(wú)法覆蓋拆遷補(bǔ)償安置成本。他預(yù)測(cè)，今年后四個(gè)月，三四線城市推出土地將明顯減少，土地流拍現(xiàn)象也將大幅減少。
“從我們的調(diào)研結(jié)果看，包括之前拍出的南京某地塊，對(duì)比同地段的土地價(jià)格已經(jīng)降了30%左右，而杭州之前拍出的某地塊，對(duì)比同地段已降了50%左右。”上述房企中層告訴時(shí)代周報(bào)記者，開(kāi)發(fā)商也是買漲不買跌，而且很多人認(rèn)為地價(jià)后面會(huì)更便宜，所以會(huì)減少土地支出。華潤(rùn)置地管理層也表示，今年土地流拍和區(qū)域市場(chǎng)有關(guān)，一方面有限價(jià)，另外一方面底價(jià)比較高。
除了上述原因，亦有多家民營(yíng)房企內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，自2016年末國(guó)內(nèi)融資渠道逐步收緊之后，公司手中能夠用于買地的資金也比較少。
“因?yàn)槟壳颁N售市場(chǎng)受到調(diào)控政策及大環(huán)境影響，很多房企資金回籠都成問(wèn)題之后，肯定會(huì)把回籠資金放在發(fā)展首位，減少拿地支出。”上述房企中層表示，房地產(chǎn)周期下，企業(yè)彎道超車的前提是先活下來(lái)。所以今明兩年，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)特別注重回款，同時(shí)也會(huì)加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。據(jù)他透露，目前包括越秀地產(chǎn)、萬(wàn)科、碧桂園在內(nèi)的多家房企，在廣州的樓盤都有不同程度的打折促銷。
而在今年8月底，恒大已率先在全國(guó)范圍內(nèi)打出“在售住宅全部89折優(yōu)惠”的廣告，且首付款可以分期支付，最低首付僅需5%。
加速現(xiàn)金回籠
開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量求去化，效果真的理想嗎？
以萬(wàn)科為例，數(shù)據(jù)顯示。2018年前6月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約3046.6億元，同比增長(zhǎng)9.91%；合同銷售面積約2035.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.94%。2017年同期，上述指標(biāo)的同比增長(zhǎng)幅度分別為45.8%、32.6%。而到了2018年8月，萬(wàn)科單月實(shí)現(xiàn)銷售金額383.4億元，同比增長(zhǎng)3.5%，實(shí)現(xiàn)簽約面積257.4萬(wàn)平方米，同比下降6%。
今年9月萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)情況電話會(huì)議上，趙旭翔透露今年上半年萬(wàn)科平均去化率在55%–65%之間。到了7月份去化率為51%，到了8月份僅為47%，趙旭翔解釋稱，低去化率的主要原因是萬(wàn)科在一二線城市的600多個(gè)項(xiàng)目都面臨著較大的調(diào)控壓力。受限購(gòu)限貸等因素的影響，即使開(kāi)工推盤都順利進(jìn)行，最終銷售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策沒(méi)有放松，那么銷售難度可能還會(huì)逐漸加大，去化的難度也會(huì)不斷提高。
一旦蓋好的房子去化困難，加之外部融資亦不斷收緊，房企的資金鏈無(wú)疑將再度承壓。
歐陽(yáng)捷告訴時(shí)代周報(bào)記者，房企到位資金增速有所回調(diào)，來(lái)自銀行的按揭貸款和開(kāi)發(fā)貸款均處在負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，主要依賴客戶定金及預(yù)收收款和自籌資金兩位數(shù)的增長(zhǎng)，才保持了到位，資金6%的增速。但因?yàn)槟壳胺科笕谫Y渠道相對(duì)不足，年底房企到位資金增速將回歸我們年初預(yù)判的“零增長(zhǎng)區(qū)間（指房地產(chǎn)主要指標(biāo)在± 3%以內(nèi)，少數(shù)指標(biāo)在5%左右。）”。
另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從融資成本來(lái)看，2018上半年60家重點(diǎn)房企融資成本結(jié)束了兩年來(lái)的下降趨勢(shì)，回升至6.33%。這主要是由于境內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，近期新進(jìn)行的境內(nèi)外融資成本均有提高，而原有低成本的公司債陸續(xù)到期，因而整體的融資成本也只能水漲船高。
“目前開(kāi)發(fā)貸的利率已經(jīng)是處在歷史高位，其利率通常會(huì)在4.9%基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上，上升10%–30%。”上述房企中層告訴時(shí)代周報(bào)記者，像民企肯定能發(fā)債就盡量發(fā)債，都是提前找到買家（機(jī)構(gòu)），先談好，但成本就高。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)執(zhí)行總裁諶祖元亦對(duì)媒體表示，從2017年開(kāi)始資金就越來(lái)越緊張了，2019年可能還會(huì)延續(xù)這種趨勢(shì)；2015年很多房企發(fā)的都是三年債，今年下半年到明年上半年是還款的高峰期，所以資金荒可能會(huì)在行業(yè)里面出現(xiàn)。
債券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)布研報(bào)稱，在納入評(píng)級(jí)的52家房企中，有超過(guò)七成債券將于2018年到期或可回售，總額達(dá)392億美元（約合人民幣2601億元）。另?yè)?jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2019年房企債券到期規(guī)模將進(jìn)一步攀升至4026億元。
歐陽(yáng)捷認(rèn)為，融資杠桿不斷收緊的大背景下，一些銷售額不夠大且債額過(guò)大的房企，將會(huì)面臨資金壓力過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)。
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